Los precios de la propiedades en CABA: cuáles son los departamentos que más se valorizaron en un año y por qué

En un contexto de fluctuaciones económicas y cambios políticos, el mercado inmobiliario de la ciudad de Buenos Aires revirtió la tendencia de los valores de los departamentos en venta. No solo dejaron de caer, sino que la mayoría de las unidades volvieron a valorizarse.

Un análisis privado con cifras comparativas entre agosto de 2023 y agosto de 2024, confirmó que uno de los segmentos que mostró el mayor incremento en su valor son las unidades de dos ambientes.

Daniel Bryn, analista de mercado de Zipcode y encargado de Monitor Inmobiliario, señaló a Infobae que estos inmuebles son altamente demandados por su versatilidad. “El departamento de 2 ambientes es el comodín en CABA. Son adquiridos tanto por parejas como primera vivienda, así como por inversores, debido a sus precios que oscilan entre USD 110.000 y 130.000 dólares”, dijo.

Según el informe, las unidades de dos ambientes registraron un incremento del 11,48%, comparado con el 8,81% de los monoambientes.

Esta situación contrasta con la caída de los valores que perduró entre junio de 2018 y agosto del año pasado, cuando los departamentos usados en CABA cayeron un 45% y los a estrenar un 38% en promedio.

Diego Migliorisi, de Migliorisi Propiedades, explicó que el segmento más afectado por la tendencia a la baja de valores era el de departamentos de 1 y 2 ambientes. “Miles de inmuebles que estaban en venta volvieron al mercado del alquiler (luego del DNU que derogó la Ley de Alquileres), llevando a la desaparición paulatina del sobrestock. Además, el retorno de inversores, que habían estado expectantes respecto a la situación socioeconómica, comenzó a revertir la situación”.

En menor medida, el crédito hipotecario también contribuyó a desarmar la sobre oferta, resultando en una disminución de la cantidad de unidades y un incremento en la cantidad de compradores.

En el pico máximo de sobre oferta de departamentos en venta en CABA en mayo de 2022 llegaron a contabilizarse más de 50.000 viviendas con 1 y 2 ambientes

“Los valores de las propiedades dejaron de caer y las contraofertas aceptadas por los propietarios se redujeron respecto a la época del sobrestock. Aunque este fenómeno es más evidente en unidades de 1 y 2 ambientes, también afecta a locales comerciales, que fueron los más impactados recientemente”, amplió Migliorisi.

Los valores subieron especialmente en las unidades de 1 a 3 ambientes. Hay que dividir el mercado en los inmuebles en proceso de construcción, que por una cuestión de costos inevitablemente van a seguir aumentando, y por otro lado, los inmuebles usados.

Migliorisi amplió: “En este último caso, varios inversores y compradores para uso permanente ven que aún existen precios de oportunidad y están acelerando sus decisiones y cerrando operaciones”.

Valores

A continuación, se detallan los precios de las unidades promedio en CABA y su comportamiento en porcentaje interanual, según el análisis de Monitor Inmobiliario:

Ticket promedio general: USD 149.851 (+4,83%).

• 1 ambiente: USD 94.342 (+8,81%).
• 2 ambientes: USD 132.117 (+11,48%).
• 3 ambientes: USD 174.383 (+5,80%).
• 4 ambientes: USD 202.718 (-0,33%).
• 5 ambientes: USD 358.888 (-3.39%).

“Venimos de más de 60 meses de baja en el valor del m2 hoy luego de algunos meses de precios estables, se está notando este aumento en unidades chicas”, amplió Bryn.

También los inversores prefieren las unidades de monoambientes y 2 ambientes debido a su accesibilidad económica y facilidad para ser vendidas o alquiladas posteriormente.

Francisco Altgelt, presidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, mencionó que varios de los compradores son pequeños inversores que buscan un refugio de valor y, mientras tanto, obtienen una renta. “A partir de octubre, se espera la aparición de aquellos que entraron en el blanqueo y de quienes comprarán con crédito hipotecario. Este crédito no solo se aplicará a quienes adquieren su primera vivienda, sino también a los que buscan el crédito como una inversión”, destacó.

Qué ocurrió en otros tipos de inmuebles

Los departamentos más grandes, aquellos de más de 4 ambientes, atravesaron una baja en su valor. No obstante, esta tendencia podría ser temporal.

Bryn sostuvo que estos tipos de propiedades tienen un público específico, usualmente no compuesto por inversores sino por usuarios finales. “A largo plazo pueden ser una buena apuesta. Ya que si la economía logra un crecimiento, vivir en departamentos grandes se convertirá en una aspiración”, precisó.

Siguen siendo de oportunidad

Desde el mercado inmobiliario recomiendan aprovechar este momento para comprar, ya que esperar una caída fuerte de los precios solo lleva a perder tiempo y dinero.

Migliorisi afirmó que, lejos de una retracción, las familias que postergaron mudanzas están retomando la búsqueda, cerrando más operaciones en unidades grandes.

Es ideal comprar departamentos de dos ambientes, ya que son los que más subirán en valor, mientras que solo las unidades de 4 o 5 ambientes bajaron ligeramente debido a una menor demanda.

Altgelt explicó que “la baja demanda de departamentos grandes se debe a que están destinados principalmente a consumidores finales, mientras que las unidades de uno y dos ambientes atraen tanto a compradores finales como a inversores”.

Estrategias

Este es un buen momento para aprovechar los precios bajos, argumentan desde el sector y que las mejores opciones se encuentran en propiedades bien ubicadas y a buen precio.

Recomiendan priorizar la ubicación estratégica y considerar inmuebles que requieran remodelación, lo que puede significar un ahorro.

“Si el departamento necesita mejoras, como en la cocina o el baño, se puede obtener un mejor precio inicial”, explicó Bryn.

Se resalta la importancia de monitorear el mercado y comparar precios por m2 para identificar buenas inversiones.