(Adrián Escandar)
El año se encamina a cerrar con menos de 30.000 operaciones de compra de inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires, un número bajo en comparación con años anteriores. En los últimos 10 años, la venta de propiedades solo estuvo debajo de 30.000 en 2019 y 2020, los años de crisis económica y pandemia. En 2005, por ejemplo, uno de los mejores años de la década pasada, se llegó a superar las 70.000 operaciones.
Según los datos relevados por el Colegio de Escribanos porteño, los actos de escrituras de compraventa en noviembre ascendieron a 2.844 por un monto total de $32.987 millones. Esta cifra representa una de 13,2% respecto al nivel de un año antes, mientras que el monto total bajó un 14,5%,.
La proyección es que este año estaremos por debajo de las 30.000 escrituras y es un número que refleja los estímulos que debe recibir el mercado inmobiliario (Jorge De Bártolo)
Hasta el momento, los 11 meses de 2021 dieron comparación interanual positiva. “Vamos cerrando un año duro, pese a que los indicadores hablen de recuperación frente a 2020. La proyección es que este año estaremos por debajo de las 30.000 escrituras y es un número que refleja los estímulos que debe recibir el mercado inmobiliario”, indicó Jorge De Bártolo, presidente del Colegio de Escribanos porteño.
“Esperamos y trabajamos para que 2022 se vayan generando facilidades para las compraventas y que de a poco se concreten políticas que tengan créditos para el mediano y largo plazo, porque eso es lo que moviliza al sector”, agregó De Bártolo.
El monto promedio de las operaciones rondó los $11 millones (unos USD 109.642 dólares de acuerdo al tipo de cambio oficial promedio). Esto significa una caída de 24,5% en un año en pesos, mientras que en moneda estadounidense la cifra trepó un 37,2%.
En noviembre, hubo solo 146 escrituras formalizadas con hipoteca bancaria. Con todo, es un crecimiento del 12,3% respecto al mismo mes del año pasado. Y los primeros 11 meses acumulan una recuperación de escrituras con crédito del 43,2%.
Precios en baja
Según datos de la plataforma Zonaprop, el 32% de los departamentos en venta fueron retasados a la baja en los últimos seis meses del año. En 2017, por ejemplo, esta cifra era solo de un 18%, pero viene en aumento desde finales de 2018. El descuento promedio realizado es, actualmente, de un 8,1%.
Los precios de las propiedades en lo que va del 2021 acumulan una caída del 7%. Desde el valor máximo que tuvieron en 2019, el descenso es de un 15,5%. Sin embargo, las unidades que se venden “de pozo” son las que mejor resisten la depreciación: decrecieron 3,9% en el año.
Las bajas varían en los distintos barrios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Nueva Pompeya y Agronomía son aquellos con mayor caída interanual (con un 16,2% y 13,5%). En el otro extremo, los barrios lindantes a la General Paz en el oeste y el sur de la Ciudad presentan las menores bajas.
¿Cuánto dinero cuesta comprar una propiedad? El precio promedio de una propiedad en la Ciudad de Buenos Aires se ubica en los USD 2.366 por metro cuadrado. Por ejemplo, el departamento medio de dos ambientes y 50 metros cuadrados tiene un valor de USD 123.185. Uno de 3 ambientes y 70 metros cuadrados alcanza los USD 175.373.
Expectativas del sector
En el balance del año, desde el sector inmobiliario destacan el aumento de la cantidad de propiedades en venta y las dificultades en las negociaciones. “Todos creímos que 2021 sería un mejor año porque pensamos que la pandemia iba a ser algo del pasado. Pero no fue así. Fue un año con mucha oferta de propiedades en venta, en CABA casi un 50% más que en 2020, pero con una demanda aún acotada”, afirmó Francisco Altgelt, presidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios.
Por su parte, Diego Migliorisi, titular de la inmobiliaria del mismo nombre, señaló que en 2021 los precios de venta cayeron entre un 15 y 20% con respecto al año pasado. “Pero tenemos la disyuntiva de que no todos los vendedores consolidan los valores que contraofertan los compradores, lo que dificulta todo tipo de negociación. Es un punto que va a tener que acomodarse porque el comprador viene con los dólares y cree que puede hacer contraofertas fuertes, de hasta un 40%, pero el vendedor no la acepta porque en la mayoría de los casos no está en una situación desesperante que lo obligue a vender rápido”, explicó.
Con respecto a 2022, opinaron que los altos niveles de inflación generan una pérdida del poder adquisitivo constante. “Sin créditos hipotecarios a mediano y largo plazo será muy difícil mejorar el ritmo y la velocidad del mercado inmobiliario. Para los tenedores de dólares será un año de decisiones, seguramente habrá especulaciones por posibles futuras devaluaciones del peso, pero hoy vemos que hay demanda, porque los propietarios motivados bajaron los precios y cada zona ya acomodó los mismos con relación al año pasado”, dijo Fernando Pozzi, socio de Pozzi Inmobiliaria.
Las fuentes consultadas destacaron que el mercado inmobiliario está íntimamente relacionado con la política económica. “El inversor pequeño, mediano o grande quiere ver señales de previsibilidad, no le gusta nada cualquier intento intervencionista del mercado. Esas cuestiones asustan mucho y si la clase política en general da señales de una defensa de la propiedad privada y de previsibilidad creo que va a ser un buen año. Pero es muy importante que se den esas señales”, afirmó Migliorisi.
En tanto, Altget sostiene que los valores de venta ya han llegado a un piso y que en 2022 los precios deberían empezar a recuperarse lentamente. “Pero estamos en Argentina, y nada es predecible. El mercado inmobiliario depende de lo que ocurre con el dólar, y una devaluación puede alargar el amesetamiento de los precios”, advirtió.
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