Luego de la primera reunión de la Mesa de Alquileres convocada por la Secretaría de Comercio, funcionarios del Gobierno confirmó que se analiza impulsar medidas como un posible impuesto a la vivienda vacía para incrementar la cantidad de propiedades en alquiler. Fue una de las iniciativas que llevó la asociación Inquilinos Agrupados, que propone aplicarlo a dueños con más de tres viviendas.
A continuación, algunas claves sobre la situación del mercado de alquileres y el impacto de la medida
1. Quiénes pagarían el impuesto a la vivienda vacía
El proyecto aun está en análisis. La próxima semana, las cámaras inmobiliarias y las asociaciones de inquilinos llevarán sus propuestas a la Secretaría de Comercio. La idea de Inquilinos Agrupados es que el impuesto se aplique a los propietarios que tienen más de tres propiedades a su nombre y alguna de ellas está desocupada.
2. Cuántas viviendas vacías hay en la ciudad de Buenos Aires
Un relevamiento hecho en 2019 por el Instituto de Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires (IVC), determinó que el 9,2% de las viviendas porteñas están vacías (son unas 138.000 propiedades). Como metodología se tomaron los consumos de electricidad de los usuarios residenciales de Edenor y Edesur: se consideraron vacías a las que tenían un consumo eléctrico mensual de entre 0 a 50 kwh. Como referencia, el gasto de una heladera es de 45,36 kwh por mes.
El 9,2% de las viviendas porteñas están vacías (son unas 138.000 propiedades)
Según datos de febrero de la plataforma Zonaprop, actualmente seis de cada diez búsquedas de propiedades es para alquilar. En la segunda mitad de 2021 se acentúo el retroceso del porcentaje de búsquedas de inmuebles ventas: en enero de 2022 alcanzó el nivel mínimo con 30% del total.
Las cifras que manejan desde la Secretaría muestran que en la Ciudad hay 120.000 inmuebles en venta, cuando la media histórica era de 50.000, de los que solo se concretan unas 3.000 operaciones mensuales de compraventa.
3. Suba de precios
El alquiler de un departamento de dos ambientes y 50 metros cuadrados en CABA cuesta en promedio $48.680 por mes. Mientras que una unidad de tres ambientes y 70 metros cuadrados se alquila por $67.030 por mes, según datos Zonaprop. En enero pasado, el ajuste en los valores de los avisos de propiedades en alquiler fue de 3,8%, lo que se mantiene por encima de la inflación (3,7%) y del Índice para Contratos de Locación (3,5%).
En todo 2021, el precio medio del alquiler -para los contratos nuevos- acumuló una suba de 52,8%, levemente por encima de la inflación (50,9%) y de la actualización de los contratos firmados un año atrás de acuerdo el índice del Banco Central (52,2 por ciento).
4. Rentabilidad en baja
La renta del alquiler es hoy del 2,61% anual bruto sobre el valor del inmueble, mientras que el promedio de los últimos cuatro años fue del 3,38%, según datos del Monitor Inmobiliario de Invertire.com. Los barrios más rentables son Parque Patricios, Agronomía y San Cristóbal.
La renta del alquiler es hoy del 2,61% anual bruto sobre el valor del inmueble, mientras que el promedio de los últimos cuatro años fue del 3,38 por ciento
5. El impacto de un impuesto en la oferta
Según especialistas del sector inmobiliario, por la dinámica del mercado local, un impuesto a las viviendas ociosas tendría poco impacto en un incremento de la oferta. “Es una medida inocua porque el segmento medio (medio bajo y medio alto también) son pocos los que tienen las viviendas desocupadas. Puede pasar en un segmento alto, en propiedades en Puerto Madero, por ejemplo, o departamentos cuyos propietarios viven en el interior o fuera del país y lo usan cuando viajan a Buenos Aires”, dijo a Infobae José Rozados, titular de la consultora Reporte Inmobiliario.
Para Soledad Balayan, de Maure Inmobiliaria y analista del mercado, la idea es difícil de implementar. “Siempre tratan de buscar un castigo en lugar de ir por el camino del incentivo. En lugar de poner el foco en mejorar la economía para que haya incentivos a la inversión pareciera que se hace lo posible para desincentivarla. Se puede ver la forma de agilizar juicios de desalojo para que no se pidan tantos requisitos o bajar la carga impositiva”, aseguró.
6. En qué ciudades se aplican impuestos a las propiedades sin uso
En Montevideo, desde 2019, las propiedades desocupadas por más de un año pagan el doble de un impuesto que se denomina “contribución inmobiliaria”. Como parámetro se usa el consumo de luz y agua.
En Francia, por ejemplo, el impuesto inmobiliario en ciudades de más de 200.000 habitantes se combina también con descuentos e incentivos fiscales para los dueños que mejoren sus viviendas y luego las destinen al alquiler.
En Francia el impuesto inmobiliario en ciudades de más de 200.000 habitantes se combina también con descuentos e incentivos fiscales para los dueños que mejoren sus viviendas y luego las destinen al alquiler
En septiembre del año pasado, los ciudadanos de Berlín votaron a favor de una iniciativa para expropiar a las grandes inmobiliarias viviendas vacías y que sus alquileres pasen a ser gestionados por una empresa pública. Las empresas serían compensadas económicamente. Según medios alemanes, cuatro de cada cinco berlineses alquila y se proyecta que para 2030 la ciudad necesitará al menos 200.000 nuevas propiedades.
Sin embargo, la situación en Berlín es diferente a la de Buenos Aires, ya que dos empresas inmobiliarias acaparan gran parte del total de viviendas nuevas y a través de conductas oligopólicas pueden mover los precios de todo el mercado.
En Londres, una de las ciudades del mundo con precios más altos por metro cuadrado, las autoridades locales pueden cobrar hasta un 50% extra en impuestos a los dueños de casas vacías por más de dos años. El municipio también tienen la facultad de imponer órdenes de compra a los inmuebles.
7. Qué cambios puede haber en la Ley de Alquileres
La Ley de Alquileres, vigente desde julio del 2020, generó cambios en el mercado de los alquileres, con menor oferta de propiedades y subas de precios en los nuevos contratos. Por eso, en noviembre del año pasado el presidente de la Cámara de Diputados, Sergio Massa, anunció que impulsaría una modificación de la ley actual.
Los puntos clave a cambiar, según fuentes legislativas, son dos: la actualización de los alquileres, que hoy se hace una vez por año de acuerdo a un índice que combina 50% la variación de los salarios y 50% la inflación y la duración de los contratos, que se extendió de dos a tres años de plazo.
La definición del nuevo proyecto podría arrancar en el Congreso recién el mes próximo, según adelantó la diputada Marcela Passo, que está coordinando la iniciativa. La idea es crear una comisión especial, lo que aceleraría su tratamiento, en lugar de pasar por las comisiones ya conformadas. Una vez definido el proyecto, una opción es que durante 180 días se suspenda la aplicación de la ley vigente y se vuelva a la forma anterior de redacción de los contratos.
8. Más presión impositiva
La opinión de los contadores es que el impuesto puede generar más presión tributaria y provocar un efecto contrario al buscado: propiedades en venta y menos inversiones en el sector inmobiliario. “Ya existe un impuesto similar, porque se debe declarar una renta presunta en Ganancias por inmuebles destinados a recreo o verano. Aplicar otro impuesto va a generar más problemas al mercado, que ya tiene efectos negativos por la Ley de Alquileres. Es seguir interviniendo el mercado con políticas que no son positivas”, señaló Sebastián Domínguez, socio de SDC Asesores Tributarios.
La opinión de los contadores es que el impuesto puede generar más presión tributaria y provocar un efecto contrario al buscado
“Se está hablando de propietarios con más de tres viviendas desocupadas. Si es así, se aplicará en muy pocos casos porque no es algo muy común. Quien no alquila su propiedades puede ser porque la renta es poco representativa frente a la inversión o porque tiene temor. Es, en definitiva, un aumento de la presión tributaria. Sobre el inmueble ya se paga ABL, impuesto inmobiliario, impuesto sobre los Bienes Personales. También puede conspirar contra el blanqueo para la construcción que quieren promover”, agregó.
Para Iván Sasosvky, fundador de Expansion Holding, en la Argentina ya no hay margen para nuevos impuestos. “Es para incentivar a que se declaren los alquileres y supuestamente que haya más oferta. Pero este tipo de leyes generan el efecto inverso. Se están reflotando viejas ideas cuando la Argentina no tiene margen para subir más impuestos con una informalidad de más del 50%. El peso siempre cae sobre los mismos”, agregó. Y también recordó que la Ley del Impuesto a las Ganancias ya tiene una presunción de valor locativo sobre inmuebles.
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