Se agrava la preocupación por los alquileres en Buenos Aires: es cada vez más complicado encontrar viviendas a precios razonables y la oferta sigue planchada. Sólo se ofrecen entre 4.000 y 6.500 departamentos en distintos barrios, de los cuales más del 60% están en dólares y un gran porcentaje apuntan al formato temporario.
Desde que entró en vigencia la polémica Ley de Alquileres se agudizó la situación. Se cree que la posible reforma solo podría tratarse a mitad de 2023 y las cámaras e inmobiliarios siguen reclamando que se modifiquen los dos temas neurálgicos. A saber: duración de contratos, que vuelvan a ser a dos años y no a tres como ahora; y método de ajuste que piden que sea de libre acuerdo entre partes y aumentos semestrales porque consideran que a través del Índice de Contratos de Locación (ICL) que regula el Banco Central impacta mucho el papel de la inflación.
Para hacer un contrato por un departamento de 3 ambientes, la vivienda de una familia tipo, y por el que se pagan a la fecha $100.000 mensuales, se necesitan unos $200.000, cifra que no es fácil de reunir para un inquilino que tiene sueldos que también sufrieron la erosión inflacionaria de más del 88% interanual y aumentos paritarios de tramos que pocas veces logran equilibrar el desfasaje (si es que está en relación de dependencia). Este valor surge de los dos meses de depósito que deberá pagar el inquilino para hacer el acuerdo, que suma $200.000 más otros impuestos que demandan un 15% más.
Oscar Puebla, bróker especializado y arquitecto, comentó a Infobae que “es absurdo pensar en que los valores actualicen mediante un índice que da cualquier cosa menos el reflejo de la realidad del mercado, y esa realidad dice que los inquilinos no pueden pagar un ajuste del 88% cuando su sueldo aumentó un 70% anual, con suerte. El disparate es tan grande que si lo medimos en dólares, y habíamos acordado pagar USD 300 (hoy cerca de $100.000) por mes, noten que en septiembre de 2021 el dólar blue estaba en $208 y un año y dos meses después en $316 más un 88% de la inflación acumulada”.
“Es absurdo pensar en que los valores de una locación de vivienda se actualicen por un índice. Los inquilinos no pueden pagar un ajuste del 88% cuando su sueldo aumentó un 70% anual” (Puebla)
Por el lado del propietario deberá destinar $134.460 más IVA para hacer el contrato. Costo que surge de impuestos y del pago del 4,15% de la comisión inmobiliaria. Muchos dueños de inmuebles tampoco no quieren poner en alquiler su inmueble y hoy lo ofrecen en venta.
Desde el segmento también sostienen que las expensas e impuestos son un tema aparte, y que nadie se percata que los que viven en los edificios son argentinos comunes, con sueldo y jubilaciones en pesos y atrasados en comparación con la inflación.
“Los edificios están dejando de lado el mantenimiento esencial, ya hay calderas de calefacción que no se pueden arreglar, terrazas con filtraciones y ascensores con problemas, entre otros. Y todo por asumir los costos de la expensas que junto a la suba de impuestos se fueron por las nubes, y si el propietario no paga las expensas le rematan el departamento”, amplió Puebla.
Las expensas ordinarias debe pagarlas el inquilino, mientras que las extraordinarias que incluyen refacciones o arreglos del edificio tienen que abonarlas los dueños de los departamentos, como la rotura de un termotanque o calefón. Si se daña la caldera del edificio también corresponde a los propietarios.
Se estima que las expensas promedio en Buenos Aires oscilan los $15.000 mensuales y que vienen subiendo mes a mes por el impacto de la inflación, situación que está lejos de apaciguarse si este desacople económico no se resuelve.
Posibles soluciones y qué se está haciendo
Voces expertas sostienen que los aumentos de los alquileres sólo podrán resolverse si el Estado tiene una política integral destinada a crear una propuesta que aborde el déficit habitacional de nuestro país. Hoy 3.000.000 de familias no tienen su casa propia y necesitan alquilar, la demanda es enorme y la oferta cada vez es menor.
Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (Camesi), dijo a Infobae que “las condiciones para reformar la ley ya están dadas y todos los actores del sector coinciden con la necesidad de qu esea de inmediato. Son los inquilinos, propietarios, inmobiliarios y legisladores de todos los arcos políticos, entre otros. En grandes ciudades la existencia de alquileres temporarios otorga una rentabilidad muy superior a los propietarios lo que también ocasiona una baja de oferta de alquileres del formato tradicional”.
Se calcula que la rentabilidad promedio en Buenos Aires de un alquiler tradicional promedia el 3,5% anual y la temporaria supera el 6%, anual, casi la duplica.
Sobre qué se necesita para que crezca la oferta, García Malbrán, dijo que “tienen que existir políticas estatales que brinden beneficios impositivos a propietarios, créditos hipotecarios accesibles para primera vivienda o refacción, menor presión impositiva provincial y nacional respecto a los contratos de locación, tasas especiales para quienes construyan inmuebles destinados a alquiler por un plazo determinado, entre otros”.
Camesi mantuvo reuniones con ministros de la Nación y funcionarios de la ciudad de Buenos Aires para analizar soluciones y propusieron por ejemplo la construcción de edificios destinados a renta por 10 años a cambio de beneficios impositivos.
Puebla, por su lado, aseguro que pareciera que la reforma de la normativa no es prioridad para los legisladores. “Por encima de todo nos tenemos que poner de acuerdo con los propietarios e inquilinos, porque el Índice de Precios al Consumidor (IPC) no refleja nada que tenga que ver con la oferta y demanda del mercado inmobiliario. Es importante que hablemos y lleguemos a un acuerdo extra judicial, y esto es un llamado a los coherencia de los propietarios, si un inquilino no puede pagar, ni piense en hacer un juicio. Eso demanda muchos años y costos que no resultan nada en concreto, solo hay que llegar a un acuerdo saludable entre partes”.
Qué hacer si no encuentra para alquilar
Desde el sector recomiendan que el mejor negocio que puede hacer un inquilino es renovar y continuar, el mejor negocio que puede hacer un propietario, si el inquilino es cumplidor y cuida su inmueble, es renovar con precios razonables y continuar.
“Hay mucha demanda, es cierto, pero la seguridad que el corredor inmobiliario logró por contar con un locatario responsable, ofrece garantías suficientes y debe ser ponderado a la hora de renovarse el vínculo”, concluyó García Malbrán.
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